Seit dem kurzen Einbruch der Immobilienpreise in der Finanzkrise (2007-2009) kannten Immobilienbesitzer in deutschen Ballungszentren nur steigende Preise. Immer tiefer sinkende Zinsen, teilweise bis in den negativen Bereich, trieben die Immobilienpreise ein Jahrzehnt.
Dieser Trend scheint nun beendet zu sein. So bestätigte Helmut Schleweis (Sparkassenpräsident) kürzlich im Handelsblatt, dass die Nachfrage nach Immobilien von einem auf den anderen Tag eingebrochen sei und viele Projekte gestoppt werden. Auf Grund der Inflation und Lieferengpässen fehle die Kalkulationssicherheit für Bauträger. Die steigenden Zinsen dämpfen die Kreditnachfrage.
Zahlten Immobilienkäufer Anfang des Jahres für ein Darlehen über 400.000 Euro bei einem Zinsniveau von 1% für 10 Jahre Zinsbindung und 2,5% Tilgung noch 1.166 Euro pro Monat, fallen bei dem heutigen Zinsniveau von 4% und gleicher Tilgung 2.166 Euro an. Solche massiven Preissprünge lösen die Traumhausfantasien vieler potenzieller Käufer in Luft auf.
Hinzu kommt, dass die Banken in der Kreditvergabe restriktiver werden. Finanzierungen über den vollen Kaufpreis oder darüber hinaus sind heute nahezu nicht mehr möglich. Auch die Pauschalen für die Lebenshaltungskosten wurden bei vielen Banken erhöht. Damit wird der Nachweis der Kreditfähigkeit und notwendigen Liquidität schwieriger. Ein Immobilienkauf wird zukünftig wieder ein längerfristiges Projekt werden, dass zunächst eine vorgelagerte Ansparphase von ausreichendem Eigenkapital vorsieht.
Doch auch die Preise könnten willigen Käufern entgegenkommen. So hat die UBS in Ihrem jährlich erscheinenden „Global Real Estate Bubble Index“ die deutschen Metropolen Frankfurt und München erst kürzlich den für Preisrückgänge gefährdetsten Städte weltweit zugeordnet.
Die OECD veröffentlicht regelmäßig Daten zur Entwicklung des Verhältnisses der Kaufpreise zu den Mieten auf Länderebene. Auch hier zählt Deutschland mittlweile zu den „teuersten Pflastern“ der Welt wie die oben stehende Grafik zeigt.
Wer sich weiterhin für den Erwerb einer Immobilie interessiert sollte daher auch zukünftige Entwicklungen mit in die Kaufüberlegungen einbeziehen.
- Ist die Lage zukunftsfähig (Anbindung ÖPNV, Arbeitsangebot, schnelles Internet, Nahversorgung, demografische Struktur)?
- Ist das Objekt energetisch effizient?
- Können Steigerungen der Darlehenszinsen auch in der Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren getragen werden?
Wer diese Überlegungen mit einer soliden Finanzplanung kombiniert, wird auch zukünftig seinen Traum von der eigenen Immobilie nicht zwangsläufig aufgeben müssen.