Spekulationsgewinn bei Immobilienveräußerung
Sachverhalt
Der BFH hatte über eine besondere Konstellation bei der Immobilienveräußerung zu entscheiden (BFH, 03.09.2019). Ein Wohnungseigentümer hatte kurz vor Verkauf seiner Immobilie diese vermietet. Im konkreten Fall hatte der Kläger eine Eigentumswohnung 2006 gekauft und bis April 2014 selber bewohnt. Am 17.12.2014 (Beurkundung des notariellen Kaufvertrags) veräußerte er die Wohnung.
Entscheidung
Das Finanzamt ermittelte für den obenstehenden Fall einen Veräußerungsgewinn nach §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EstG. Der Kläger erhob daraufhin erfolglos Einspruch. Der BFH entschied den Fall nun zu Gunsten des Klägers wie folgt. Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurz vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift – wonach Eigennutzer unter bestimmten Bedingungen die Immobilie steuerfrei veräußern können – unschädlich. Der Steuerpflichtige muss die Immobilie demnach -zusammenhängend – im Veräußerungsjahr einen Tag und im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Werbungskostenabzug
Sachverhalt
Die Mieten sind in Deutschland in den letzten Jahren stark gestiegen. Insbesondere Ballungsräume wie das Rhein-Main-Gebiet, München und Hamburg sind hiervon betroffen. Orientieren sich Vermieter bei Neuvermietungen nicht an dem gestiegenen Mietniveau, könnte dies zur Steuerfalle werden.
Folgen und Lösung
Hintergrund der Steuerfalle ist der §21 Abs. 2 EstG. Demnach darf ein Vermieter Werbungskosten nur dann vollständig geltend machen, wenn er mehr als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete für sein Mietobjekt verlangt. Diese Vorschrift sollte eigentlich die Vermietung zwischen Verwandten eindämmen bzw. marktgerecht machen, kann aber in dem aktuellen Umfeld schnell zur Steuerfalle werden. Laufen „alte“ Mietverträge aus, sollte sich ein Vermieter vor einer Neuvermietung über die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) erkundigen. So kann er bei Neuvermietung sich an den korrekten Werten orientieren. Relevant hierbei ist die Bruttomiete, also die Kaltmiete zzgl. den umlegbaren Betriebskosten (gem. Betriebskostenverordnung). Tut der Vermieter dies nicht und verlangt er zu wenig, teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung des Mietgegenstandes in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Die Werbungskosten auf den unentgeltlichen Teil können dann nicht mehr abgezogen werden.